截至3月22日，3月份以来北京二手住宅网签成交量为12182套，跨越2月份全月的8130套。新房市场同样显著升温，3月16日至3月22日，新房住宅网签环比上涨了23.08%。 这个项目，从去年拿地到现在，将近一年时间，几乎没有声音。在如今这个恨不得拿地三天就出规划、一周就开发布会的市场里，这种沉默，反倒显得不太正常。 过去十年，北京楼市“豪宅”二字被用得太滥。会所、园林、精装，都成了标准公式，唯独缺少一块能让开发商沉下心来、让圈内人真正“眼前一亮”的土地。 先看“内城”。海淀的发展，经历了几个阶段：最早是山园海淀，三山五园、皇家苑囿；后来是科技海淀，中关村、上地、后厂村。但有一块区域，很早就在那里，它不在五环外，不在新规划里，它是海淀最早发育成熟的那片核心区——三里河路、复兴路、玉泉路、紫竹院路围起来的那一片。 三里河路，建国后“四部一会”的办公地，国家计委、财政部、住建部，都在这条路上。复兴路，名字就带着“民族复兴”四个字，沿线全是部委大院。玉泉路，西望西山，道路两旁机关单位、部队大院排得整整齐齐。紫竹院路，因清代皇家园林得名，路两侧绿荫掩映，走到这儿，人就静下来了。 国务院部委管理的国家局一共20个，其中约8个都位于内城国宾区，比如国家数据局、能源局、国防科技工业局、邮政局、铁路局、烟草专卖局等等。 在这样一个特殊的区域，聚集着为国奉献的“国之上宾”：刘亚楼、刘震、肖劲光这些开国将军，曾经就住在这片的大院里。还有除了钱学森、任新民、屠守锷、孙家栋这些“两弹一星”的元勋，包括无数知名的科研工作者、医学专家、教育工作者。 讲个小事。据说钱老住那儿的时候，大院里的孩子去请教物理题，他放下手头的事，一讲就是一个多小时。这种事儿，在那个年代的大院里，不是什么新鲜事。邻居家的小孩可能是哪个院士的孙子，一起玩的小伙伴，他爸可能是某个部队的司令。 保利这块地，容积率1.43，3到5层的平墅。在北京四环内，上一个容积率低于1.5的豪宅，是23年前的万城华府。那时候北京还没办奥运，四环还没全线贯通，万城华府1.05的容积率，已经是传奇。 对比一下其他项目就清楚了：朱房、上地、香山这些新供地块，全在五环外。环线位置上，保利熙瑞是独一档。此外，保利熙瑞周边有昆玉河和更成熟高端的配套资源，配套能级和文化沉淀是新发展区域无法比拟的。 保利·熙瑞项目团队发现，西边这群人，痛点其实很明确。很多家庭改善意愿极强，但一直没找到合适的房子。他们要的不仅仅是更大的面积、更多的配置，而是全方位的居住体验升级；他们要的不是花哨的会所，而是真正用得上的健康、医疗配套；他们要的不是张扬的奢华，而是体面但不张扬的归家感受。 因为项目就在内城国宾区，而钓鱼台国宾馆是这片区域最标志性的建筑。这里承载的是西贵客群的集体记忆——那些年走过的红墙，那些年看过的礼宾，那些年体会过的“国宾级”待遇。 在研究过程中，他们发现国宾馆的设计有一个共性规律——内核是东方文化，手法却是当下最先进的技艺。城市核心、中式山水、低密布局，这三个特征，才是国宾级的底色。 于是，保利对国宾馆的建筑结构、造型进行了解构，把那些能唤起共鸣的国宾元素，提炼出来，用现代的手法重新表达。同时，还钓鱼台国宾馆的规制和恭王府的人文底蕴，揉在一起。 比如园林，不是那种硬生生堆出来的假山假水，而是引入玉渊潭、钓鱼台等周边的经典景致，做一种“熟悉的陌生感”。你走进去，会觉得似曾相识，但又透露着新的感觉。每一棵树、每一块石头的摆放，都有讲究，但讲究得不露痕迹。 比如入户，他们研究了国宾级的接待礼仪，从进大门到进家门，一路上有节奏、有条理，不是一杆子捅到底。这种“归家仪式感”，是老海淀人特别在意的东西——体面，但不张扬。 保利物业本身就有红色基因，对国家部委的服务标准有深刻理解。这一次，他们进一步提升标准，引入了三军仪仗队门岗、钓鱼台服务礼宾形式。 上一个容积率低于1.5的，是23年前的万城华府。这个纪录，保利·熙瑞破了。1.43的容积率，3-5层的形态，在北京在售豪宅里，楼层最低，没有之一。 再多说几句。保利在北京20多年，一直走的是高端路线，对高端市场有着深刻的理解。比如，最早的海德公园，2014年开盘9万，现在二手甚至卖掉了20万的天价。 而这一次，他们面对的是极度稀缺的内城国宾区，市场非常期待保利·熙瑞会做出怎样的产品呈现，而保利内部也把它当作全国标杆项目来打造，并对标2025年广州保利玥玺湾超百亿业绩大盘，包括前面提到的对内城国宾区在地文化的研究、大量客户调研，反复产品打磨——这些动作背后，是保利想在这个项目上，做出真正配得上这片土地的产品。