随着龙樾海序样板间开放,连同星寰时代、国贤府PARK,市场上备受关注的“昌平三兄弟”终于正面交锋、同台竞技。虽然“三兄弟”分属于不同的小板块,但是客群高度重叠。昌平“三兄弟”的擂台,就是北京楼市的缩微战场。哪一个项目是“六边形战士”?又将上演怎样的精彩对决? 三个项目中,龙樾海序目标客群最清晰——海淀“码农”。原因是其地处中轴线,位于昌平、海淀、向阳三区交会的东小口,距离北京城建此前在海淀开发的世华龙樾仅约1公里,地段上天然承接海淀财产外溢。 龙樾海序是由北京城建与昌平区属国企北京铭嘉旗下公司联合开发。北京城建很清楚所在区域的定位,那就是海淀智慧财产延伸区、高品质服务配套区。为此,龙樾海序将营销中心设在了东升科技园二期。随着中国中车、南方电网、字节跳动等企业入驻东升科技园二期,这里将成为其强劲的购买力来源。 对比来看,“三兄弟”中龙樾海序离城区最近,为了专攻“码农”,龙樾海序在3.1万平方米建设用地上,规划近2.3万平方米的园林,以及约1万平方米中央花园。不过,要实现轨道上的职住平衡,还需要等待,目前13B线东小口站仍在建设中。 未来科学城能源谷同样有着强劲的财产支撑,星寰时代的出现便是为了填补区域居住拼图。购房群体首当其冲是以能源谷内的企业员工为主。其核心竞争力是已经落地或即将落地的配套,距离地铁17号线仅约400米,山姆会员店已运营,配套也已明确。星寰时代的配套在销售阶段即实现可视化,降低了购房者的决策焦虑。 因此,在三个项目中,星寰时代也被认为是“下限最高”的那个。成熟的交通、商业、配套构成了支撑点,但其距离城区最远。其开发商为能源谷的平台公司未来科学城置业。 当龙樾海序讲通勤效率、星寰时代讲配套时,国贤府PARK在讲“生活方式”。国贤府PARK由中建智地与未来科学城置业联合开发,押注的是三轨交会枢纽,以及未来区域的整体升级。 国贤府PARK所在的歇甲湾,是昌平区北七家镇南部一个全新的规划板块,与向阳新北苑隔着清河相望,也是“三兄弟”中最具争议也最富想象力的一个。其区位是把“双刃剑”,未来的潜力和当下可见的“孤岛感”并存。与星寰时代“出门即地铁、下楼即商业”的成熟相比,国贤府周边的配套兑现尚需时日。 看透区位之后,再看看产品。一个值得注意的趋势是,今年昌平新房的户型更加“务实”。以往只有90平方米左右的面积才能做成三居,如今70多平方米三居已成常态。 龙樾海序户型为68-122平方米三至四居。78平方米做成三居,有约4.3米宽厅、弧形转角窗、独立家政间。这样功能完整的“小三居”对于海淀“码农”而言无疑很有吸引力,也被称为引流户型。星寰时代户型为72-128平方米三至四居。78平方米的“小三居”同样是人气户型。 相比之下,国贤府PARK户型的跨度更大一点,从77到145平方米。77平方米三居的数量比较少。主力三居跨越90平方米。其容积率为2.07,虽不算绝对低密,却是三个项目中最低的。 销量是市场最为直接的反馈。3月底,国贤府PARK和星寰时代同时开盘。国贤府PARK官宣销售467套,不过,截至4月21日,网签313套,网签成交均价约5.51万元/平方米。 星寰时代官宣销售389套,截至4月21日,网签177套,网签成交均价约5.17万元/平方米。相比之下,星寰时代价格略低。目前,龙樾海序还未最终定价,其将如何定价成为业内关注的焦点。 值得关注的是,除了国贤府PARK所在板块是新规划的之外,无论是龙樾海序所在的东小口,还是星寰时代所在的未来科学城的能源谷,至少近5年都没有新供地,板块内几乎没有新房。 “三兄弟”都是板块内首个“好房子”,得房率均跨越90%。会所、架空层等当下“好房子”的标配一应俱全,龙樾海序、星寰时代都设计有花池阳台;此外,独立家政间、社交岛台、270°转角落地窗、满配收纳设计,这几乎也是当下“好房子”的标配。 从产品上看,与目前昌平的存量新房或二手房相比,“三兄弟”的竞争力优势非常明显。除非是对价格特别敏感的购房者,想要选择更低价格的房源。这也是当下新房市场现状,新房的成交量几乎集中在近年来新供地的项目上,原因就在于“好房子”更符合市场需求。 目前,央企、国企与平台公司是房地产市场的主导力量。“三兄弟”的开发商也是这样的典型组合,未来科学城置业除开发星寰时代外,还与中建智地共同开发国贤府PARK项目。龙樾海序背后则是由北京城建与昌平区属国企北京铭嘉联合开发。他们在同一区域进行精细化的竞争。 没有最好的房子,只有最合适的选择。昌平“三兄弟”之争印证了,刚需市场的竞争已从价格厮杀转向客群精准卡位的“价值战”。在预算、通勤、配套与品质之间,不同购房者的取舍各异。看懂“三兄弟”之争,便读懂了北京刚需市场的当下变局。
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📸 陈世兵记者 蓝柳禄 摄
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📸 范晓磊记者 咸寿荣 摄
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